Novosti

primer teksta podnaslov

VODIČ KROZ ZAKON I OSTALO

VODIČ KROZ ZAKON I OSTALO

Suvlasništvo i zajednička svojina

Susvojina ili suvlasništvo jeste situacija kada više osoba ima pravo svojine na jednoj stvari, ili u našem slučaju — nekretnini. Na primer, ako ti i tvoji rođaci nasledite neki stan, on će ostati u vlasništvu svih vas zajedno dok se ne dogovorite kako da ga fizički podelite tako da svako dobije svoj deo koji će moći da koristi nezavisno od ostalih, ili ako je to nemoguće uraditi zbog osobina samog stana (na primer, nasledili ste garsonjeru, a ima vas petoro). Znaće se koliki je čiji deo (to će biti izraženo u procentima ili razlomcima — 37,5 odsto ili tri osmine), ali ne i koji deo stana kome pripada. Tada se kaže da imaš „idealni deo“ stana.

Moguće su i situacije u kojima nije tačno određeno čiji je koliki udeo i tada se smatra da su vlasnički delovi svih suvlasnika jednaki.

U nekim slučajevima, predviđenim zakonom, može postojati i zajednička svojina, koju ne treba mešati sa susvojinom.

Korišćenje nekretnine u suvlasništvu

Nekretninu čiji si suvlasnik možeš da koristiš srazmerno svom delu i ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Trebalo bi da se sa ostalim suvlasnicima dogovoriš o tome koje ćete prostorije koristiti posebno a koje zajednički, kako će se koristiti zajedničke prostorije i kako će se deliti troškovi. Ako ne uspete da se dogovorite, možete pred sudom pokrenuti vanparnični postupak za uređenje načina upravljanja i korišćenja zajedničke stvari.

Upravljanje i održavanje

Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju nekretninom. Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja (popravka slavina, zamena polomljenih crepova na krovu, popravka oluka na kući, naplata zakupnine od zakupca, ubiranje poljoprivrednih proizvoda sa imanja…) potrebna je saglasnost suvlasnika čiji delovi zajedno čine više od polovine nekretnine. Ako se ne postigne saglasnost, a reč je o poslu koji je neophodan za redovno održavanje, o tome odlučuje sud.

Za poslove koji prelaze okvir redovnog upravljanja (prodaja nekretnine, promena njene namene, izdavanje cele nekretnine, njeno stavljanje pod hipoteku, veće popravke i slično) potrebna je saglasnost svih suvlasnika.

Suvlasnici mogu poveriti upravljanje nekretninom jednom ili nekolicini suvlasnika ili nekom trećem.

Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja i ostale obaveze koji se odnose na celu nekretninu snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova.

Fizička deoba

Svaki suvlasnik ima pravo da u svako doba traži da se nekretnina fizički podeli (osim kada bi to bilo na štetu ostalih suvlasnika, na primer, dok je kuća u izgradnji, pa se još ne zna šta se deli), to jest, da svako, umesto idealnog, dobije konkretan deo te nekretnine. Pravo na deobu ne zastareva i čak ne važe odredbe ma kakvog ugovora kojim se suvlasnik odriče tog prava. Deobom suvlasnici prestaju to da budu.

U principu, suvlasnici bi sami među sobom trebalo da se dogovore o tome koji će deo zajedničke nekretnine kome pripasti, ali ako to nisu u stanju, na scenu stupa sud. Ukoliko je moguća fizička deoba, i to tako da se njom znatno ne umanjuje vrednost cele nekretnine, sud će odlučiti koji će deo kome pripasti. Ako deoba pod ovim uslovima nije moguća, sud će odlučiti da se nekretnina proda i dobijeni iznos podeli suvlasnicima, srazmerno njihovim udelima.

Ukoliko deo koji je pripao nekom od suvlasnika ima neke veće skrivene nedostatke, on ima pravo da od ostalih traži da o svom trošku uklone taj nedostatak, ili da se nekretnina drugačije podeli, a ako je zbog takve podele pretrpeo neku štetu, ima pravo i na naknadu te štete. Ovo pravo gasi se tri godine od deobe.

Pravo preče kupovine

Svoj idealni deo možeš da prodaš ne tražeći dozvolu ostalih suvlasnika, ali samo kao idealni deo, dakle, ne možeš da prodaš konkretan deo nekretnine. Moraćeš, međutim, prvo da ga ponudiš ostalim suvlasnicima, pa tek ako oni ne budu zainteresovani, možeš da ga prodaš nekom drugom. Drugim rečima, suvlasnici imaju „pravo preče kupovine“.

Ponuda se istovremeno dostavlja svim suvlasnicima preporučenim pismom i mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Ako se niko od suvlasnika u roku od 15 dana od prijema ponude ne izjasni da je prihvata (to treba da uradi takođe preporučenim pismom), možeš prodati svoj deo nekom drugom, ali ne pod povoljnijim uslovima od onih iz ponude.

Kad ima više suvlasnika koji su prihvatili ponudu, prvenstvo preče kupovine ima onaj s najvećim delom. Ako više zainteresovanih ima isti udeo, ti odlučuješ kome ćeš da prodaš.

Suvlasnik kome je povređeno pravo preče kupovine može, u određenom roku, zavisno od konkretne situacije, podneti tužbu za poništavanje ugovora o kupoprodaji, ali istovremeno kod nadležnog suda mora da položi iznos u visini tržišne vrednosti prodatog suvlasničkog dela.

Zajednička svojina

Zajednička svojina — situacija kada jedna nekretnina ili njen deo ima više vlasnika, ali se ne zna ni koliki je čiji deo — jeste izuzetak i postoji samo u slučajevima kada je zakonom izričito predviđena. Predviđena su četiri takva slučaja:

  • Kada ima više naslednika, nasledstvo postaje njihova zajednička svojina u trenutku smrti ostavioca i tako ostaje do donošenja ostavinskog rešenja, kada naslednici postaju suvlasnici.

  • Ono što su u braku stekli supružnici i vanbračni partneri, a ne zadovoljava uslove da bude posebna svojina jednog od njih, njihova je zajednička svojina ako neko od partnera ne zatraži da se utvrdi koliki je čiji deo.

  • Srodnici koji žive sa supružnicima odnosno vanbračnim partnerima (deca i usvojenici, braća i sestre, roditelji ili usvojitelji nekog od partnera…) koji su svojim radom doprineli nastanku zajedničke svojine porodične zajednice, takođe su vlasnici te zajedničke svojine. Za njih važe ista pravila kao i za supružnike i vanbračne partnere, ali se prilikom eventualne deobe ne smatra da su udeli svih članova domaćinstva jednaki (već se procenjuje doprinos svakog od njih), niti se računa da su uknjiženjem jednog od članova domaćinstva kao vlasnika upisani i ostali.

  • Za razliku od prethodna tri slučaja, kada je moguće podeliti zajedničku svojinu, podela zajedničkih delova stambene zgrade (ili ma koje druge) nije moguća. Vlasnici stanova, odnosno posebnih delova zgrade, uvek ostaju zajednički vlasnici hodnika, stepeništa, tavana, podruma i instalacija i uređaja u zgradi i tom svojinom zajednički upravljaju.

Ostavite odgovor

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena.